原標(biāo)題：房地產(chǎn)周期嬗變：下行期尚未結(jié)束？

平安證券發(fā)表中國(guó)房地產(chǎn)深度研究報(bào)告稱，中國(guó)房地產(chǎn)是典型的周期性行業(yè)，來(lái)自于調(diào)控政策的壓力和自身周期規(guī)律的影響，房地產(chǎn)行業(yè)從2016年4季度再次進(jìn)入下行周期，且當(dāng)前下行期尚未結(jié)束。

報(bào)告稱，房地產(chǎn)一二三四線城市的差異并不會(huì)改變此輪房地產(chǎn)周期，房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)高企也給這次周期性調(diào)整帶來(lái)了壓力。

另外，宏觀環(huán)境，金融環(huán)境和政策環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，預(yù)計(jì)未來(lái)在房地產(chǎn)中長(zhǎng)期調(diào)控機(jī)制形成之前，重復(fù)前兩輪周期的政策緊縮和放松周期的難度已經(jīng)非常之大，其變化也意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)可能已經(jīng)進(jìn)入了加速調(diào)整期。

通過(guò)對(duì)各項(xiàng)房地產(chǎn)指標(biāo)同比增速進(jìn)行HP濾波獲得周期項(xiàng)，平安證券發(fā)現(xiàn)：

第一，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)同比增速都已進(jìn)入下行周期：銷售面積同比增速處于下行周期的后半段，未來(lái)銷售面積同比增速還會(huì)繼續(xù)下行;房?jī)r(jià)周期項(xiàng)處于減速上漲向加速下跌過(guò)渡的時(shí)期，考慮到其對(duì)銷售面積的滯后性，后續(xù)會(huì)進(jìn)入加速下跌階段;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源、投資及新開(kāi)工增速也都處于下行周期。

本輪房地產(chǎn)周期的銷售、價(jià)格、資金、投資及新開(kāi)工同比周期項(xiàng)變化

第二，本輪房地產(chǎn)周期大致起始于2015年二季度，如果按照歷史上房地產(chǎn)3年一周期的規(guī)律外推，并考慮本輪周期中投資相對(duì)于銷售表現(xiàn)出的滯后效應(yīng)，平安證券認(rèn)為本輪房地產(chǎn)周期的下行底部可能將在2018年二、三季度出現(xiàn)，屆時(shí)房地產(chǎn)下行對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響將表現(xiàn)得最為充分。但考慮到本輪周期與前幾輪的不同背景，如地產(chǎn)庫(kù)存的去化、利率水平不高等因素，本輪周期的時(shí)間也可能被進(jìn)一步拉長(zhǎng)，且周期波動(dòng)幅度較前幾輪更低。

房地產(chǎn)價(jià)格、資金、銷售面積以及新開(kāi)工面積的周期區(qū)間與長(zhǎng)度

通過(guò)對(duì)比各線城市之間以及內(nèi)部的住宅價(jià)格同比增速，平安證券發(fā)現(xiàn)：

第一，一線城市和二線城市的新建住宅價(jià)格同比增速都處于下行周期后半段，而且一線城市的下跌幅度要深于二線城市;三線城市目前還處于上行周期的加速上漲階段。房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性分化也使得二、三線城市房?jī)r(jià)的本輪周期被拉長(zhǎng)。

70 個(gè)大中城市一二三線新建住宅價(jià)格同比增速

70 個(gè)大中城市一二三線二手住宅價(jià)格同比增速